公寓大廈總幹事經營投資筆記

【案例事實】

社區最近對於物業保全公司是否更換有些爭議。目前的物業合約至3月底截止，但有簽立但書， 若住戶滿意度達八成，可直接續約。所以近期針對所有住戶做問卷調查，但領取問卷的住戶(173張領票數)未過半數(總戶數為381戶)，滿意度也未達到領 票數的八成。但有達到投票數(148張投票數)的八成。因此有住戶質疑此次問卷投票是否有效力?

【解析】

按公寓大廈管理條例第36條、第3條第9款、第12款係分別規定「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分 之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提 供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、 機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監 督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之 公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」「本條例用辭定義如下：九、管理委員會：指為執行區分所有權人 會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生 活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」。

是管理服務人之委任、僱傭及監督，本是管理委員會之職務，規約苟未就此事項有所規定，區分所有權人會議也未就此事項有所決議，則管理委員會逕行決定 與原保全續約也非不可，何況是「問卷調查結果，住戶滿意度達八成」；當然，「規約苟未就此事項有所規定，區分所有權人會議也未就此事項有所決議」之情形 下，管理委員會苟逕行決定更換保全，也非不可，問題反而在於「應如何以合理理由，釐清大家的疑慮，以利社區業務順遂」。