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【案例事實】

機車停車格,是在地下一樓另外劃分出來的停車位,也不用住戶再額外花錢買車位!也就是一戶都有一個機車停車格,總共有1百多格。也因為這停車格是不用再花錢的,只需要每戶每個月都繳100元的清潔費!
那在去年剛成立的時候就有說過,每一年都要重抽機車位,但是去年卻忘了!經過住戶的提醒,主委們說要在2011/10/16時重抽機車格的位置!也要順便投票,是不是要「每年」抽,還是要固定位置!!!我想請問
1、對於這種,不是自己花錢買的,在公寓大管理條例裡,【是不是只要有一戶反對】就必須要每年重抽呢?
2、那若是只要一戶反對就要每年重抽,在條例裡是哪一條呢?


【解析】

按共有物分管之約定,不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土 地,未予干涉,已歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。又「所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動或其他情事,足以間接推知其有承諾之效果意思者 外,倘單純之沉默,依交易上之慣例或特定人間之特別情事,在一般社會之通念,可認為有一定之意思表示者,亦非不得謂為默示之意思表示(臺灣高等法院99年 度再字第61號民事判決參照)。

又「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在。」最高法院48年台 上字第1065號判例參照。受讓人不知亦無可得而知該分管契約之情形外,應受分管契約之拘束,此參最高法院93年度台上字第863號判決:「共有人與其他 共有人訂立共有物分管之特約後,將其應有部分讓與第三人時,除該受讓人不知有分管契約,亦無可得而知之情形外,仍應受讓與人所訂分管契約之拘束,用維法律 秩序之安定,並免善意受讓人受不測之損害。」、91年度台上字第2477號判決亦揭櫫同意旨:「…公寓大廈之買賣,建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之 共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後 將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束。」(臺灣高等法院99年度上易字 第918號民事判決參照)。

另共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議,其發生在98年6月23日民法物權編修正施行前,依修正施行前民法第820條第1項規定 (民法物權編施行法就民法第820條規定並未規定得溯及適用,依該施行法第1條後段之規定,自應適用修正前之規定),應由共有人全體共同協議訂定之;其未 定有分管期限者,因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之,自難認各共有人得隨時終止分管契約(臺灣高等法院99年度 上字第1302號民事判決參照)。

而且公寓大廈管理條例第24條第1項、第23條第2項第1款、第2款也分別規定,區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽 或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項;規約除應載明專有部分及共用部分範圍外, 「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」以及「各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定」事項,非經 載明於規約者,不生效力。

是本案有關原買賣所分配到的機車停車格,是否可以每年重抽?應先釐清(一)其間是否有分管契約之存在?(二)若有,重抽機車格位置之決定,是否已經 共有人全體同意,因而終止分管契約?(三)若有分管契約之存在,而且已經共有人全體同意,因而終止分管契約,其重抽機車格位置之決定,是否係依法召開區分 所有權人會議依法決議?決議後,有無納入規約?(四)其間是否有受讓人?苟有,何時受讓(此涉有無公寓大廈管理條例第24條第1項之適用)?受讓人有無 「不知亦無可得而知」該管契約之情形?等問題,始得判斷。

 


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