公寓大廈總幹事經營投資筆記

【問題】

    委員在委員會中的發言，會議記錄常被修改成對主委的歌功頌德，與委員的原始發言不同，會議記錄由樓管公司的總幹事所寫，請教有何對策，才能令會議記錄確實反應會議實況？

【解析】

    按管理委員會會議記錄，雖不如區分所有權人會議會議紀錄來得重要（註一），但依公寓大廈管理條例第35條（註二）之規定，管理委員會會議記錄亦為利害關係 人（註三）於必要時，得請求閱覽或影印者，而證揆其立法理由及修正理由，利害關係人得請求閱覽或影印而管理委員會不得拒絕之因，乃管理委員會會議記錄，係 紀錄權利義務關係，對於利害關係人而言，亦為其主張權利之依憑，管理委員會自不得拒絕；同理，管理委員會會議記錄，亦應真實記載，始得反應會議實況錄，作 為主張權利之依憑。而因委任及僱傭關係而負有書寫管理委員會會議記錄之總幹事，苟有紀錄不全或不詳或不實等與事實不符者，出席發言之管理委員，非不得請求 其更正，但為杜絕何者為事實之爭議及基於節省經費之考量，自以錄音為宜，且該錄音帶亦應保存15年（註四），始得達到做為處理糾紛依憑之目的。

    至於該總幹事得否以刑法第210條：「偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。」之偽造文書罪論處？按刑法第210條之偽造私 文書罪，以無制作權人而捏造他人名義制作該文書為構成要件，如行為人對於此種文書本有制作權，縱令其制作之內容虛偽，且涉及他人之權利，除合於刑法第 215條：「從事業務之人，明知為不實之事項，而登載於其業務上作成之文書（註五），足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰 金。」之規定，應依該條處罰外，尚難論以刑法第210條之罪（註五）。從而，本案中的總幹事，雖尚難以刑法第210條之偽造文書罪論處，但小心，可能觸犯 刑法第215條之罪，因而坐牢哦。

【註解】
註一：此從公寓大廈管理條例第30條：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十 五日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」對區分所有權人會議會議紀錄之作成及保存 特予規定，而管理委員會會議記錄並未有相同之規定可得而知。

註二：公寓大廈管理條例第35條：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」參照。

註 三：所謂利害關係人除區分所有權人外應包含住戶在內，又依同條例第3條第8款規定，住戶係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為 專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。惟利害關係人本於前開條文規定請求閱覽或影印相關文件，仍須證明有其必要性，始得為之（臺灣高等法院 97年02月29日96年度上字第934號民事判決參照），則須注意。

註四：公寓大廈管理相關之爭議，以民事為多，故採民法15年長期消滅時效為建議之保存年限，但規約或區分所有權人會議另有規定者，則從其規定。
註五：所謂業務上作成之文書，係指從事業務之人，本於業務上作成之文書者而言（最高法院47年04月29日台上字第515號判例參照）。

註六：最高法院31年01月01日上字第2124號、24 年 01 月 01 日上字第5458號判例參照。